Wer als Vermieter die Heizung austauscht, darf einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen – aber mit klaren Grenzen. Seit 2024 gilt dafür mit § 559e BGB eine eigene Regelung. Der Überblick für 2026.
10 statt 8 Prozent – aber nur mit Förderung
Wird der Heizungstausch mit öffentlicher Förderung (KfW/BAFA) umgesetzt, dürfen Vermieter 10 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen (§ 559e BGB) – die Fördermittel müssen dafür vorher von den Gesamtkosten abgezogen werden. Ohne Förderung bleibt es bei der regulären Modernisierungsumlage von 8 Prozent nach § 559 BGB.
Die Kappungsgrenze: 50 Cent pro Quadratmeter
Für den isolierten Heizungstausch gilt eine eigene, niedrige Kappungsgrenze: Die Miete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen – unabhängig davon, ob Fördermittel genutzt wurden. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das maximal 35 Euro im Monat.
- Werden gleichzeitig weitere Modernisierungen durchgeführt (z. B. Dämmung, neue Fenster), greift zusätzlich die reguläre Kappungsgrenze nach § 559 BGB: 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter sogar nur 2 Euro.
Formale Pflichten für Vermieter
Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden – mit Angaben zu Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichem Beginn und Dauer sowie zur erwarteten Mieterhöhung. Formfehler können dazu führen, dass sich die Umlage um mehrere Monate verzögert oder sich rechtlich nicht durchsetzen lässt.
Stand: 15.07.2026 – Angaben gemäß §§ 559, 559e BGB; die geplante GEG-Novelle (GModG) betrifft nach aktuellem Stand vorrangig die Heizungspflichten, nicht die Modernisierungsumlage selbst – Änderungen vorbehalten.
Was das für deine Heizungserneuerung bedeutet
Ob sich ein geförderter Heizungstausch für dich als Vermieter rechnet, hängt von Investitionskosten, Förderhöhe und der Kappungsgrenze gemeinsam ab. Wir ordnen das für dein Gebäude ein – siehe dazu unsere Seiten Heizungserneuerung planen und Heizungsförderung vor Beauftragung prüfen.
FAQ
Muss ich als Vermieter die Fördermittel abziehen, bevor ich umlege?
Ja. Die BEG-Förderung muss vor der Berechnung der Modernisierungsumlage von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Gilt die 50-Cent-Grenze auch ohne Förderung?
Ja, die Kappungsgrenze beim Heizungstausch gilt unabhängig davon, ob Fördermittel genutzt wurden.
Was passiert, wenn ich Heizung und Dämmung gleichzeitig mache?
Dann greift zusätzlich zur 50-Cent-Grenze die allgemeine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter (bzw. 2 Euro bei niedrigen Ausgangsmieten) für die Gesamtmaßnahme.
Mehr erfahren: Heizungserneuerung planen · Heizungsförderung vor Beauftragung prüfen
Stand: 15.07.2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Als Energieberater übernehmen wir keine rechtliche Prüfung des Einzelfalls. Für eine verbindliche Beurteilung deiner konkreten Situation wende dich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht oder – als Mieter bzw. Vermieter – an den zuständigen Mieter- oder Eigentümerverein. Alle Angaben ohne Gewähr; die genannten Regelungen können sich ändern.